Хорошо иметь собственный укромный уголок. У каждого человека должно быть место, куда бы он мог прийти и отдохнуть, место, где он чувствует себя хозяином. Мой дом - моя крепость.
Для большинства людей квартира - это их самая большая материальная ценность. Но многие даже и не представляют, как, на самом деле, просто бывает отобрать у человека его собственность. Даже опытные люди не всегда могут избежать неприятностей при операциях с недвижимостью. Автор этой статьи знал одного квартирного брокера, который, будучи специалистом по недвижимости, влетел на кругленькую сумму при покупке квартиры. И дело не в его непрофессионализме, а в "ловкости рук" попавшегося ему преступника.
Недавно в телепередаче Вести-Москва (26.02.03) была приведена такая статистика: около 10% всех сделок на вторичном рынке недвижимости Москвы заканчивается крахом для одной из сторон. Как правило, страдает покупатель. Вдумайтесь в эти цифры. Это говорит о том, насколько распространены квартирные афёры.
Для того, чтобы защитить себя от квартирных мошенников (или, наоборот, стать таковым), необходимо, как минимум, знать о способах мошенничества, которыми пользуются мошенники. Большинство случаев мошенничества происходят при каком-либо движении недвижимости: продаже, обмене, аренде, залоге. Есть, также, шанс потерять свою собственность при заключении брака.
Все способы квартирного мошенничества с точки зрения законности делятся на абсолютно безопасные (!), условно безопасные и криминальные. Настоящий профессиональный мошенник всегда остаётся чист перед законом. Он совершает мошенничество, используя несовершенство законов и не нарушая, а, скорее, опираясь на законы. Это высший пилотаж. Правда, для этих людей есть небольшая возможность быть закатанными в асфальт или, на худой конец, остаться без зубов. Как говорится, на кого нарвёшься. Ну нельзя же совсем без риска!!!
Право собственности на недвижимость - это всего лишь несколько бумажек, хранящихся в регистрационной палате и у владельца недвижимости. Для того, чтобы отобрать чужую квартиру необходимо найти способ, как поставить в этих документах свою фамилию.
Я опишу несколько способов отъёма чужой недвижимости. Автор этой статьи был свидетелем почти всех описанных случаев. Это далеко не полный список способов мошенничества, связанных с недвижимостью.
1-й способ.
Вообразим себе ситуацию. У вас есть "лишняя" квартира. Досталась по наследству от дедушки. Или вы купили новую, а старую продавать не хотите (вдруг вашим детям понадобится, когда те вырастут). А пока дети не выросли, вы решили сдать эту квартиру в аренду. Действительно, чего зря пропадать собственности? Пусть приносит доход. Вы даёте объявление в газету, и через некоторое время к вам начинают приходить клиенты: один второй, третий .... . Придут, посмотрят и уходят навсегда. Кого-то не устраивает удалённость вашей жилплощади, кому-то нужен евроремонт, а кому-то жилплощадь побольше. Хлопотное это дело - сдавать квартиру в аренду. Но вот, в один прекрасный момент появляется хорошо одетая респектабельная женщина средних лет. Она вам поясняет, что работает на фирме, и её фирма подыскивает новое помещение под офис "именно в этом районе". Но ваша квартира её не устраивает, так как состояние её оставляет желать лучшего. Поэтому женщина уходит. Но через несколько дней она вам снова звонит. (Каков психологический ход!).
- Вы знаете, - раздаётся в трубке её неуверенный, почти застенчивый голос, - в вашем районе очень трудно найти подходящее помещение, а ваша квартира нас вполне устроила бы, если бы вы сделали ремонт.
На ваши возражения, что у вас нет таких денег, она предлагает сделать ремонт за счёт фирмы, а стоимость ремонта вычесть из арендной платы. СТОП!!! Это явный сигнал - перед вами, почти наверняка, опытный мошенник. Если вы согласитесь и заключите с фирмой договор на таких условиях, то по окончании ремонта через некоторое время вам выставят счёт, размер которого намного превысит стоимость самой квартиры. Обычно при таком раскладе владелец недвижимости просто отказывается от прав на сдаваемую квартиру. Это в лучшем случае. А в худшем он теряет и другую свою собственность.
Заметьте, что всё происходит без нарушения закона. Даже более того, квартиру у вас отберут, скорее всего, по решению суда! Никакой подделки документов, никакого насилия. Только манипуляция. Абсолютно безопасный способ.
Для того, чтобы уберечься от этого способа мошенничества, арендодатель при заключении договора аренды включает в договор такой пункт: арендатор не имеет права производить в квартире какие-либо перестановки или несогласованный ремонт. Делайте ремонт в своей квартире сами!!!
2-й способ.
Второй способ отнять чужую квартиру также связан со сдачей квартиры в аренду. Если в квартире есть телефон, то при сдаче квартиры необходимо обязательно отключить "восьмёрку". Иначе вы можете "попасть" на тысячи евро. Действительно, где-то есть телефонный трафик, а у вас есть квартира с телефоном и международной связью. Пропустить существующий телефонный трафик через ваш телефонный номер - это дело техники. Один из таких технических приёмов я и опишу ниже.
Случай произошёл в Харькове. Одна пенсионерка сняла квартиру для своего внука, а тот организовал на снятой квартире подпольный переговорный пункт. Дело в том, что сейчас телефонные компании предоставляют такую услугу как конференц-связь. То есть, вы можете позвонить одновременно по двум номерам. При этом оба ваши собеседника могут говорить как с вами, так и друг с другом. Так вот, внук нашей пенсионерки звонил сначала в Палестину, где находился переговорный пункт, а потом соединялся с тем номером, который заказывали его палестинские партнёры. И ничего не подозревающие арабы разговаривали кто с Европой, кто с Австралией... Деньги за переговоры получал владелец переговорного пункта.
Арендодатель через некоторое время узнал, что эта бабушка разговаривала по телефону с разными точками Земного шара и был вынужден оплатить все эти переговоры. А что касается бабушки, то она по решению суда теперь выплачивает из своей нищенской пенсии владельцу квартиры ежемесячно по 27 грн (5 евро). Лет через триста она полностью компенсирует ему убытки.
Подпольный переговорный пункт можно также организовать с помощью передвижной радиотелефонной будки. К телефонной линии в вашей квартире подключается база (приёмник), а где-то на вокзале стоит машина или автобус с радиотелефоном. Желающие поговорить по междугородке пользуются этой будкой как обычным переговорным пунктом, а все разговоры осуществляются через ваш телефонный номер. Реальных примеров в жизни сколько угодно.
Этот условно-безопасный способ, так как при определённом раскладе можно доказать, что здесь имело место мошенничество.
3-й способ.
Собственность нельзя оставлять без присмотра. Иначе вы можете потерять её. Если вы не будете проявлять себя как владелец своей недвижимости, то через некоторое время она может быть признана бесхозной и по решению суда отойдёт к мэрии, а фактически к начальству эксплуатирующей организации (ЖЭКу).
Один мой знакомый сдал в аренду квартиру очень порядочной, как он полагал тогда, женщине. Она жила там несколько лет, сама оплачивала коммунальные услуги, телефонные переговоры и электроэнергию. Хозяин появлялся раз в месяц лишь за тем, чтобы взять со своей квартирантки арендную плату. Надо сказать, что отец этой квартирантки работал начальником местного ЖЭКа. Через некоторое время в ЖЭКе "потерялись" все документы, свидетельствующие о том, что квартира приватизирована. Спустя 4 года после сдачи квартиры, ЖЭК выставил эту квартиру как бесхозную. По чистой случайности мой знакомый вовремя узнал об этом и смог предотвратить неприятности. Если бы он не узнал об этой афёре, то дальнейшее развитие событий было бы примерно таким. Квартира признаётся бесхозной, начальник ЖЭКа прописывает там свою дочь, после чего квартира приватизируется на имя дочери и продаётся.
Подобных случаев, произошедших на практике, я не знаю. Но кажется правдоподобным, что они существуют.
4-й способ.
Очень много случаев потери прав собственности связаны с операциями купли-продажи недвижимости. Самый простой способ мошенничества в этой области заключается в том, что в паспорт владельца недвижимости вклеивается чужая фотография и мошенник продаёт квартиру как свою. Он ходит по всем инстанциям, собирает все справки и расписывается во всех бумажках вместо владельца.
В 2001-м году произошёл такой случай, о котором писали газеты. Жил был холостой парень по имени Борис. Ничем не примечательный, работал слесарем на заводе, по праздникам любил выпить. В один из таких праздников в пивнушке он познакомился с молодым человеком, которого звали Дмитрий. Они разговорились, обменялись адресами и стали регулярно общаться друг с другом. Через полгода они стали закадычными друзьями. Настолько закадычными, что доверяли ключи от своих квартир друг другу. В один прекрасный день Дмитрий пригласил Бориса поехать с ним на рыбалку на несколько дней, на что тот с радостью согласился. Рыбалка продолжалась 5 дней. По возвращении с рыбалки Борис с удивлением узнал, что его квартира продана им самим же.
Оказывается, незадолго до рыбалки Дмитрий выкрал у Бориса паспорт, вклеил туда фотографию своего знакомого, и пока они с Борисом были на рыбалке, знакомый продал квартиру. 5-ти дней оказалось достаточно.
Суд посчитал сделку по продаже квартиры действительной, так как не было никаких доказательств того, что Борис был на рыбалке, и что квартиру продавал не он. Ведь и паспорт был уничтожен, и таинственного знакомого кроме Дмитрия никто не знал.
Другой подобный случай произошёл с моей соседкой по подъезду. Она подселила к себе квартирантов, а те за год проживания вошли к ней в доверие. Однажды моя соседка легла в больницу, и пока она там лежала квартиранты продали её квартиру тем же самым способом: вклеили чужую фотографию в её паспорт. Правда суд признал сделку незаконной, так как соседка лежала в больнице и не могла в это время продать свою квартиру. Здесь пострадавшими оказались покупатели этой квартиры, а они, в свою очередь, ради этой сделки продали свой загородный дом и кое-что добавили, оставшись в результате бомжами. Двадцать тысяч долларов достались мошенникам, которых потом никто не смог найти.
Если вы покупатель, то для защиты от этого приёма мошенничества существует единственный более-менее надёжный способ. Перед покупкой квартиры необходимо обязательно поговорить с соседями о том, кому принадлежит квартира. Причём соседей должны выбирать только вы желательно случайным образом.
5-й способ.
5-й способ связан с неточностью оформления юридических документов.
Если вы продавец недвижимости, то не следует продавать квартиру в рассрочку. Такими операциями может заниматься только солидная организация: банк, агентство недвижимости или юридическая фирма. У них есть необходимые опыт и знания, чтобы грамотно оформить документы и не попасть впросак.
Например, вы договариваетесь, что продаёте юридическому лицу в собственность квартиру в рассрочку. При этом в договоре будет, например, указанно:
а) Квартира переходит в собственность юридическому с такого-то числа.
б) Юридическое лицо обязуется перевести на счёт продавца необходимую сумму.
Заметьте, что квартира переходит в собственность, как бы сама по себе, а деньги переводятся сами по себе. То есть суд, конечно, может обязать юридическое лицо выплатить вам указанную сумму, арестовать имущество юридического лица, но до того как это произойдёт ваша квартира уже будет находится в собственности фирмы, и фирма может успеть её продать.
Неточность юридических документов может стать очень сильным оружием в руках мошенника. Не так давно в передаче "Человек и закон" был показан сюжет про то, как известный российский продюсер А. Шульгин завладел всеми правами на творчество Олега Митяева и Юрия Визбора практически бесплатно. Как? Очень просто. Он предложил Митяеву и вдове Визбора подписать договор о передаче прав собственности сроком на 2 года. Но в этом договоре была такая фраза: "Договор действует в течении всего срока охраны авторских прав". В реальности эта фраза означает, что авторские права переходят к Шульгину навсегда. Ведь "срок охраны авторских прав" - это толи 50, толи 100 лет после смерти автора. Как Митяев, так и вдова Визбора не обратили внимание на этот пункт. В результате Шульгин получил в собственность даже ненаписанные ещё Митяевым произведения. Ситуацию удалось исправить, только благодаря скандалу, поднятому в прессе. Заметьте, никакого уголовного преследования по отношению к Шульгину, всё по закону.
Итак, не подписывайте документов, содержащих непонятные вам пункты.
6-й способ.
Многие холостяки думают, что если они живут в гражданском браке с женщиной в квартире, записанной на них и купленной до знакомства с этой женщиной, то их праву собственности ничего не угрожает. Эти люди сильно ошибаются. Дело в том, что если мужчина и женщина живут в гражданском браке и ведут совместное хозяйство, то такой брак может быть признан действительным по решению суда. Если же они за время совместной жизни общими усилиями сделали евроремонт в квартире, в результате которого квартира значительно возросла в цене, то такая квартира может быть признана объектом общей (совместной) собственности. То есть, если вы длительное время живёте в своей квартире с женщиной и сделали там ремонт за этот период и даже за свой счёт, то женщина приобретает при определённых условиях право на половину вашей квартиры, а если она от вас беременна, то на 2/3 вашей квартиры.
Вывод: гражданскую жену надо или вовремя послать подальше, или вовремя заключить с ней брачный контракт.
7-й способ.
Правильнее было бы сказать "7-й путь отбора недвижимости". Именно путь, так как здесь можно описать массу способов завладеть чужой недвижимостью или деньгами. У всех них есть общая черта: вы теряете свою недвижимость в результате того, что сделка с недвижимостью заключается таким образом, что впоследствии она будет признана недействительной.
Например. Сын ушёл в армию. За это время мать молодого человека приватизирует квартиру на своё имя и впоследствии продаёт или обменивает. После прихода из армии сын имеет право подать в суд с целью признания сделки недействительной, так как он имеет право на часть квартиры, а согласия на продажу и приватизацию он не давал.
Или, жена продаёт квартиру без согласия мужа, которая хоть и записана на жену, но является объектом их совместной собственности. Права мужа здесь нарушены. Добросовестные нотариусы обязательно требуют согласия мужа, но не все нотариусы добросовестны.
А ещё можно продать квартиру сразу нескольким покупателям, но это криминальный способ. Правда есть одна технология отбора недвижимости, о которой я расскажу подробнее. Как мы говорили, за продажу квартиры сразу нескольким покупателям продавец будет подвергнут уголовному преследованию. Ну а если до того, как факт мошенничества станет очевиден, продавец куда-то пропадёт? Что тогда? Тогда и спрашивать будет не с кого.
Представим себе следующую ситуацию. Живёт бабушка (или какой-либо смертельно больной человек). У неё в собственности находится квартира. Все мы не вечны на этой Земле, и бабушке тоже скоро пора в мир иной. Бабушка оформляет дарственную на своего взрослого внука, после чего внук уезжает далеко и надолго. Внук имеет право не регистрировать договор дарения в регистрационной палате, и при этом договор будет считаться действительным. После отъезда внука бабушка продаёт квартиру совершенно постороннему покупателю, который регистрирует сделку в регистрационной палате, и квартира официально переходит в его собственность. Покупатель вселяется и обустраивается. Через некоторое время бабушка умирает, приезжает внук и подаёт иск о признании сделки купли-продажи недействительной. Так как договор дарения был заключён раньше, чем договор купли-продажи, то иск имеет все шансы быть удовлетворённым. В этом случае и спрашивать будет не с кого, так как виновной стороной является бабушка, а её уже нет в живых.
Ещё одна опасность подстерегает нас тогда, когда мы записываем в договор не полную сумму сделки. В этом случае, при расторжении договора если вам и вернут какую-то сумму, то только ту которая указанна в договоре. Многие скрывают действительную сумму сделки, чтобы не платить налоги. Это опасный способ сэкономить.
Очень часто мошенники организуют дело таким образом, что продавцом выступает психически больной человек. Такая сделка в последствии будет признана недействительной и при её расторжении Вам вернут только ту сумму, которая указана в договоре.
Быть мошенником не более опасно, чем быть шофёром. Вероятность для мошенника попасть в тюрьму не больше, чем для шофёра погибнуть в автокатастрофе. Поэтому, мошенники всегда были, есть и будут. Они выполняют очень важную функцию в обществе, - они учат дураков. Роль мошенников сравнима с той ролью, которую играют хищники в дикой природе. Совершая убийство, хищник способствует улучшению популяции, уничтожая слабых и больных животных. Так же и мошенник: отбирая квартиры и деньги у дураков, он не даёт им закрепится в этой жизни и занять определённое социальное положение. Именно благодаря мошенникам среди элиты общества дураков гораздо меньше, чем в его низах. Страшно представить, что было бы, если бы дураки имели такие же шансы на управление обществом, что и интеллигентные люди, обладающие научным мировоззрением.
Если вы хотите защититься от мошенников, то должны общаться только с теми, кто в принципе не способен обмануть. При покупке квартиры постарайтесь получить о продавце как можно больше информации: что это за человек, где работает, какого мнения о нём его соседи и т.д. Если человек имеет постоянную работу, соседи о нём хорошего мнения, и он имеет крепкую семью, то вы, более вероятно, имеете дело с добросовестным продавцом. Если же соседи считают этого человека непорядочным типом, работает он непонятно где, а семьи нет вообще, то лучше воздержаться от любых контактов с ним, а, тем более, не покупать у него квартиру и не сдавать ему жильё в аренду.
